首頁>>法治進行時>>律師看新聞來源： 作者： 發(fā)布日期：2020-06-05
01出賣人無權(quán)處分導(dǎo)致合同履行不能
由于定向安置房買賣合同簽訂時，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，故通常都是被安置人拿出以自己名義選購的定向安置房買賣合同用以證明其是該房屋的權(quán)利人，然后與買受人簽訂買賣合同。由于定向安置房系基于拆遷取得，對外簽訂安置房補償合同的人不一定就是合同上記載房屋的排他權(quán)利人，多數(shù)情況下拆遷利益都是由家庭成員共同享有。若該出售行為未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追認，則賣房人出售該房屋的行為依法屬于無權(quán)處分。該無權(quán)處分情形雖不會致使房屋買賣合同無效，但到了交房或者辦理過戶等合同履行階段，其他權(quán)利人不同意繼續(xù)履行合同，即使購房人起訴至法院，其要求交付房屋或者協(xié)助過戶等繼續(xù)履行合同的訴訟請求也面臨得不到支持的風險。
02相關(guān)費用負擔約定不明而遲滯履行
定向安置房買賣合同簽訂時，雙方未對初次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證所需繳納費用由誰承擔進行明確約定，在具備過戶交易條件時存在雙方相互扯皮的風險。例如，根據(jù)北京市的相關(guān)政策，二類經(jīng)濟適用房上市需要繳納3%的土地出讓金，買賣雙方在協(xié)商房屋價款之時，未將土地出讓金作為房屋價款考量因素，在后續(xù)得知土地出讓金補交事宜時，往往會對該部分款項由誰承擔爭執(zhí)不下，導(dǎo)致合同無法順利履行，由此引發(fā)雙方對簿公堂。
03出賣人虛構(gòu)房源致使買房人錢房兩空
此種風險主要出現(xiàn)在“合同買賣”的情況下。因為買賣的并不是現(xiàn)房，購房人無法現(xiàn)場勘驗房屋，而賣房人的交付房屋義務(wù)經(jīng)常是在安置房竣工驗收后，這又通常需要二到三年。司法實踐中，存在賣房人為達到騙取購房款的目的，偽造其與拆遷機構(gòu)之間的安置房合同，然后再持此虛假合同與購房人簽訂房屋買賣合同。購房人如未能核實房源的真實性即支付房款，將會面臨錢、房兩空的風險。
04房價上漲出賣人單方毀約、違約
因定向安置房的特殊性，初始購房人取得產(chǎn)權(quán)證往往就會需要較長時間，與時間伴隨的便是房價的波動。在房價大幅上漲的情況下，賣房人可能會后悔當初的出賣行為，進而采取拒絕按時交房、拖延辦理過戶、要求增加購房款、搬出其他權(quán)利人等各種方式意圖毀約，為買賣合同的履行設(shè)置障礙。尤其是在“合同買賣”交易風險更大，由于房屋一直未交付，賣房人為了多獲利直接將房屋高價賣予他人，并短時間內(nèi)進行交房、過戶。
05購房人資格欠缺導(dǎo)致合同履行困難
由于安置房在買賣合同簽訂時尚無產(chǎn)權(quán)證，所以買賣雙方并不會去建委進行網(wǎng)簽登記。雖然買房人可以實際占有、使用房屋，但到后期需要辦理過戶時，如果該買受人在買賣合同簽訂時不具備購房資格，將無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，存在無法過戶的風險。即使買受人提起訴訟，法院也需要審查其是否具備購房資格。
06房屋存在上市交易期限制而網(wǎng)簽不能
對于某些有交易時間限制的安置房，如果房屋的上市交易限制期限尚未屆滿，受到交易期限的限制，買賣雙方無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。一般情形下，安置房從交房到產(chǎn)權(quán)證初始登記的時間大約在拆遷后5年左右，如果再加上5年的上市時間限制，全部時間就是10年。在如此長的時間內(nèi)無法完成過戶，極易出現(xiàn)各種不確定的合同風險。
07賣房人一房數(shù)賣而無法履約
賣房人就同一定向安置房分別與多個購房人簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，購房人均要求履行合同的，存在相應(yīng)的權(quán)利保護順序（已辦理過戶手續(xù)—合法占有—綜合考慮付款數(shù)額及先后、網(wǎng)簽、合同成立先后等因素予以認定），順序在后的購房人繼續(xù)履行合同訴求將無法得到支持。在“指標買賣”和“合同買賣”交易中，因無現(xiàn)房存在，買受人根本無法了解到出賣人是否還與其他人簽訂了買賣合同。
08買房人不具備被安置身份而無法選房
此種風險主要存在前述的指標買賣中。由于定向安置房是對特定人群的安置，所以有資格選房的人在前期簽訂相關(guān)補償協(xié)議時都已由拆遷部門登記記錄。其后，買受人雖然支付對價購買了選房憑證，但由于其不具備被安置資格，即便持有選房單也存在無權(quán)選購安置房的風險。根據(jù)大興區(qū)的相關(guān)政策，安置房買賣合同底單上記載的權(quán)利人僅能在近親屬之間進行調(diào)整。
09出賣人安置房被作為強制執(zhí)行財產(chǎn)
受房屋竣工、房產(chǎn)證取得時間較長或者上市交易時間限制等因素，定向安置房買賣合同的履行期限往往較長。若賣房人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到購房人名下之前因個人債務(wù)被依法強制執(zhí)行，則該定向安置房將面臨被查封、拍賣等強制執(zhí)行的風險。買受人雖有提出執(zhí)行異議的權(quán)利，但一方面會耗費時間、金錢等成本；另一方面，其異議是否成立還需符合法律相關(guān)規(guī)定，一旦異議不成立，則面臨房、錢兩空的風險。
10房屋被賣房人設(shè)置權(quán)利負擔無法過戶
安置房具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件時時，首次產(chǎn)權(quán)證辦理只能登記在被安置人名下。實踐中，有些被安置人出售房屋是因為陷入經(jīng)濟困難，經(jīng)常拆東墻補西墻，向多人借貸。若購房人未能及時辦理二次過戶手續(xù)，房屋可能被賣房人設(shè)置抵押、典當?shù)葯?quán)利負擔。當賣房人無力滌除負擔登記時，除非買受人出資將過戶障礙解除，否則將面臨無法過戶的風險。
