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匯都律師法律視角解讀：疫情中房租能否減免？租賃合同能否解除？

　　　注：本文“疫情”這個(gè)單一因素作為法定事由時(shí)，減免租賃的具體法律依據(jù)，同時(shí)不考慮合同已有明確約定（按照合同約定操作即可）或者出租人同意減免租金的情況。

    2020年元月自武漢新型冠狀病毒疫情爆發(fā)以來(lái)，全國(guó)高度關(guān)注重視，從中央到基層組織、社會(huì)個(gè)體，從上而下的采取了各式各樣的措施來(lái)減緩疫情的蔓延，例如，春節(jié)不出門(mén)，不聚餐，推行網(wǎng)上拜年，勤洗手、外出消毒等各項(xiàng)舉措。這一系列的措施對(duì)人們的正常生活帶來(lái)了嚴(yán)重的影響，其中影響較大的有學(xué)校延長(zhǎng)開(kāi)學(xué) 、職工延長(zhǎng)復(fù)工、部門(mén)娛樂(lè)性場(chǎng)所的暫時(shí)關(guān)閉等等，那么，在此“特殊情況”下導(dǎo)致租戶們租賃的房屋、商鋪等面臨到期、延期、續(xù)租等等情況，租戶的房租是否可以減免？租賃合同在此期間能否解除？這些面臨的問(wèn)題在法律上能否得到解答？

 眾所周知，在2003年非典型肺炎疫情期間，北京市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于在防治非典型肺炎疫情期間減免房屋租金有關(guān)問(wèn)題的通知》中第三條、第四條、第六條中均作出明確規(guī)定，內(nèi)容如下：

 第三條 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所等受疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的，是指按月核算經(jīng)營(yíng)虧損或主營(yíng)業(yè)務(wù)收入低于正常經(jīng)營(yíng)50%以上的，并經(jīng)市或區(qū)縣商業(yè)行政主管部門(mén)認(rèn)定的單位。

 第四條承租市及區(qū)縣屬?lài)?guó)有資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)用房以外的其他經(jīng)營(yíng)性用房的，由租賃雙方協(xié)商租金減免數(shù)額或者緩交租金。

第六條凡減免租金的，租賃雙方應(yīng)簽訂減免租金協(xié)議，并由出租方在當(dāng)日向區(qū)縣國(guó)土房管局備案，其中屬于涉外租賃的向市國(guó)土房管局備案。

　　在疫情中，減免房屋租金的法律依據(jù)是什么？

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　　根據(jù)我國(guó)《民法總則》以及《合同法》的規(guī)定，不可抗力指的是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。筆者認(rèn)為，“疫情”本身屬于典型的不可抗力，但應(yīng)當(dāng)根據(jù)影響大小、因果關(guān)系等因素在個(gè)案中靈活適用。對(duì)此最高院早在2003年的“非典疫情”期間就作出了明確的指導(dǎo)性意見(jiàn)，在此不在贅述。因此在一定條件下，承租人可依據(jù)《合同法》第一百一十七條之規(guī)定，要求減免租金。

　?。ǘ┕皆瓌t或情勢(shì)變更

　　疫情屬于不可抗力并無(wú)疑問(wèn)，但是否影響到租賃合同的實(shí)際履行卻需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析。如政府未強(qiáng)制關(guān)停，但是經(jīng)營(yíng)確受疫情影響，且繼續(xù)經(jīng)營(yíng)可能會(huì)造成人群聚集、疫情傳播且明顯對(duì)承租人不利的場(chǎng)所，如酒吧、舞廳、酒樓等，如此時(shí)承租人選擇不繼續(xù)使用租賃房屋，則承租人也可根據(jù)公平原則或情勢(shì)變更來(lái)要求減免部分租金。

　　在疫情中，所有的房屋租金都可以要求減免么？

　　疫情這個(gè)不可抗力是絕對(duì)的，但是要想在房屋租賃法律關(guān)系中援引不可抗力作為減免租金的法定事由，是相對(duì)的，是需要滿足一定條件的。

　?。ㄒ唬┏凶馊巳岳^續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營(yíng)，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請(qǐng)求減免部分租金。

　?。ǘ┏凶馊巳岳^續(xù)使用租賃物用于經(jīng)營(yíng)，疫情并未導(dǎo)致其收益明顯減少的，不可請(qǐng)求減免租金

 （三）承租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的，不可主張減免租金。

　　（四）因疫情原因?qū)е鲁凶馊嗽谝咔槠陂g無(wú)法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金。

 （五）對(duì)于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，已有明確行政管控政策導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)使用目的，則應(yīng)當(dāng)免除租金。